易天富金融社区

 找回密码
 注册
搜索
热搜: 活动 交友 discuz
易天富首页 基金研究中心 每日基金公告 基金分析软件 基金大师 买 卖 通
每日基金净值 每日实时估值 集合理财净值 雷达测评 智能选基 基金比较
查看: 279|回复: 18

大势之下,放松落户后房价会有转折?

[复制链接]
发表于 2019-4-11 21:09:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
先说结论:

对部分城市,可能会有脉冲式的影响,但改变不了房子已经丧失投资价值的中长期结论。

这个话题很多朋友期待我的解读,我的解读就是上面这句话。如果要展开来讲,其实有一个道理特别希望大家明白,那就是:

在经济金融的运行当中,一旦某一个趋势形成,就很难短期折返转向。这被称之为趋势的力量,其背后是复杂的人性和经济金融规律的作用。

比如,2018年中国股市走熊,2019年股市走牛;

比如,一个国家的货币政策,一旦转向,也通常会维持一段时间,不会很快变来变去,参考各个国家央行的加息/降息周期;

再比如,功能手机时代的落幕,也不会因为诺基亚“亡羊补牢”的努力,而改变。

趋势面前,势大力沉,无人能挡。

国内的房价问题,是一模一样的!

房价进入投资价值逐渐归零的周期,是大势所趋,不是一两个政策就可以改变的。

当然,客观地说,放松一些城市的落户限制,会给部分有吸引力的城市,新增一部分购买力。但这种购买力是不可持续的,更多是一次性的,所以我把它称之为脉冲式的影响。这波人搞完之后,房价还是会回到最底层的逻辑上继续运行。

放松落户,等于变相地部分放松限购。这符合国家为了支撑经济增长对房地产调控政策做出微调的立场。

要知道,根据1-2月的经济数据,反应房地产投资的领先指标包括销售面积、销售额和新开工面积,都全面下滑:






来源:国家统计局

房地产投资作为固定资产投资最重要的一个部分,它的稳定,对宏观经济的稳定,有着举足轻重的作用。因此,从政府管理经济的角度来看,适当放松房地产调控,让房地产投资不至于“悬崖式”下滑,就是情理之中的事情。全面放松(部分)城市落户的限制,等于是变相的放松限购。逻辑上,并没有什么意外。

但这种放松,也不意味着政府对房地产调控的战略思路发生了根本性的逆转。比如截至目前,主要一二线城市,并没有看到明确的直接放松各种“限”,特别是限贷。总体来说,高层关于“房住不炒”的战略定位,目前并没有发生改变,也没有必要改变。

现在对房地产定位的理解,其实很简单。

从宏观层面上,把它放在经济增长的框架下看,它就是托底支撑的作用。可以掉,但不能掉得太快,掉太快会引发系统性的增长危机,这是政府不愿意看到的。

当然,你也不能涨太猛,(我说的是房地产投资增速,不是房价,虽然两个变量之间有关系),否则转型就是空谈,高质量发展也是空话,毕竟大国是不能拿一堆房子和美国竞争的。2018年之后,无论是民间还是政府,对中美竞争的核心都达成了空前一致的共识。这一共识下,房价何去何从,一目了然。

所以,房地产的位置,其实有常识的人都能看得很明白,就是托底,慢慢退出“增长引擎”这个舞台,把角色交给新型制造业,创新企业等。

我一直认为,理解一个价格运动,不论是股票也好,还是房价也罢,一定要穿透现象,去理解背后的逻辑。逻辑变了,方向就会变。逻辑没变,方向也不会变。不是说价格高了就一定会跌,价格低了就一定会涨。高了可能更高,低了也可能更低。

房价的逻辑,事实上最核心的就是这几个:

1)货币的增速。

2)国家的调控政策。

3)居民加杠杆的能力。

第一个变量具有根本性,长期性,战略性的统领全局的指导作用。预期房价未来还会继续高增长,必须要具备货币增速处于高位这个必要条件(至少重回M2两位数增长的时代,显然目前的情况是不可能的)。

第二个我们刚刚也简单分析了,政府无意再彻底放开房地产,让“房住不炒”成为一句空话。不要总觉得政府的话都是“狼来了”,你要看这话是谁说的。

第三个,居民杠杆。反正市场主流意见是,现在我们的老百姓,已经没有多少加杠杆的空间了,无论是从居民负债/GDP来看,还是从可支配收入的角度来看,都是如此。

细心的同学,可以留意到这样一个新的边际变化。那就是居民信贷余额增速,无论长短,都在下行。此外,今年1-2月的居民信贷增量,创了过去6年最低水平。这背后很可能说明,居民加杠杆的能力,已经到达了顶峰,并开始趋势性下降。

综合以上,套用股票交易的术语,现在投资性房产的思路,一定是:越涨越卖。不要等到市场一致看空,下跌形成主流共识之后,才想起来房子要变现。

一致预期的结果,往往是交易拥挤。而交易拥挤,往往造成踩踏。踩踏交易的结果,又是流动性的丧失。一个本来就流动性极差的市场,如果再发生踩踏,结果可想而知。

更多精彩资讯关注“智远投达”,为了走到最前面。


发表于 2019-4-11 21:21:21 | 显示全部楼层
请大声告诉我这是几楼。
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2019-4-12 05:14:04 | 显示全部楼层
城市连做个最低工资的保安都要开后门,工作岗位奇缺,落户以后喝西北风去。
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2019-4-12 06:38:27 | 显示全部楼层
一派胡言
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2019-4-12 06:43:12 | 显示全部楼层
<!-- 屏蔽信息 --><!-- 屏蔽信息 end -->
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2019-4-12 08:31:23 | 显示全部楼层
草,你说的自己信吗?
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2019-4-12 08:35:14 | 显示全部楼层
2017年春,我预测当地房价涨百分之三十,结果到了18年春从6000涨到了9000,涨幅百分之五十 。那些叫嚣房价下跌的,眼珠都掉了。现在,哪个还敢想房价下跌 活该一辈子没有房住!
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2019-4-12 08:39:37 | 显示全部楼层
都知道是谁在托着房价,但是很多人装瞎,建议多看看重要文件,稳定稳定稳定稳定,看不懂啊?防止发生系统性金融风险,看不懂吗?他们的目标是房价稳定上涨,绝对不允许降价。有的地方不是在严厉打击违法降价行为吗?
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2019-4-12 08:47:45 | 显示全部楼层
1:首先肯定一件事:小城市的房价必然立刻崩塌。这是毫无疑问的。楼主和其它所有人讨论的,都只是一二线大城市的房价。

2:大城市的房价是怎样的呢?有两方面的影响。
A:托市行为本身,就代表着市场本身的下行。托的力度能超过市场本身下行力度?我看悬。
B:大量人口涌入大城市,虽然带来了买家数量的增加,却同时带来了劳动者人均收入可能降低这个副作用,而这个副作用最终也会体现在房价上。
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2019-4-12 10:32:49 | 显示全部楼层
想着房价大跌的人肯定是脑袋进屎了
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2019-4-12 10:38:14 | 显示全部楼层
应该会吧,但效果不会太明显,因为真正好的一线二线城市是不会大规模开放户口的。
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2019-4-12 11:59:46 | 显示全部楼层




不要低估某些人的无耻程度




回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2019-4-12 12:12:44 | 显示全部楼层
可能会有脉冲式的影响
—— 房地产市场这么多年,一直都是脉冲式的影响,脉冲大一点,就调控
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2019-4-12 12:31:54 | 显示全部楼层
<!-- 屏蔽信息 --><!-- 屏蔽信息 end -->
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2019-4-12 12:45:08 | 显示全部楼层
普通民众多不会思考房价为什么这么高,只知道怪自己买晚了或是穷 买不起。中国的住房超量建设,房价由政府一路炒高,有两点最为明显的好处。首先是可以有个光鲜的外表,好证明道路正确,至于百姓是否苦B,从来都不会在考虑范围;二是吸财,以维持土地财政。如果再多说一点,还有巨大的不为人知的权力者的私利……
回复 支持 反对

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

QQ|小黑屋|手机版|Archiver|易天富基金网 ( 浙ICP备07035332号

GMT+8, 2020-8-10 03:57

Powered by Discuz! X3.2

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表