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房地产税立法渐行渐近 基础工作逐步完善

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发表于 2019-3-3 08:22:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
近日,民生证券发布报告称,中央对于房地产税“充分授权”和“因城施策”的表述,意味着中央对房地产税的立法更多是解决这一税种的法理问题,而在具体征收细则上会给地方政府充分的权限,使其能够选择具体开征时间、适用税率、征收对象等要素。

2019年全国两会将至,“房地产税”再成热点。

在2018年,从立法机关到国务院政府工作报告,从财税部门到统计机构,“房地产税”在多个时间节点被反复提及,屡屡拨动市场敏感的神经。

进入2019年,住建部对新修订的《住宅项目规范》征求意见,提出住宅建筑应以套内使用面积进行交易,随即有部分机构和媒体将其解读为为将来按面积征收和免征房地产税做铺路。

21世纪经济报道记者了解到,《房地产税法》目前已在起草和完善方案的过程中,但由于其改革涉面广,各方争议多,立法进程需要稳步推进。

稳步推进、仍存难题

尽管在中央层面被多次提及,但房地产税被认为短时间内难以落地实施。2018年初,恒大研究院副院长夏磊曾发表研报称,个人住房房产税推出需要具备6大前提条件。

夏磊所认为的6大条件,包括开展全国的住房普查、建立全国统一的不动产登记系统、统一界定房屋性质、完成房地产税改革(重新设置建设、交易、保有环节税种税赋,避免重复征税等)、完成《城镇住房保障条例》立法清楚界定居民“基本住房标准”、完成修订《税收征管法》为依法治税提供依据。

21世纪经济报道记者注意到,在为房地产税打好落实基础方面,2018年各项相关工作均处在加速推进阶段。

在不动产登记领域,2018年6月,自然资源部宣布全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,这被认为标志着“增量”不动产登记体系进入到全面运行阶段。近日,国税总局又在文件中指出,强化与房地产管理部门协作,积极推进房地产交易合同网签备案信息、不动产登记信息共享,整合房地产交易、办税、办证业务流程,推动实施跨部门业务联办,不动产“存量”登记,被认为也在加速。此外,已经施行近四年的《不动产登记暂行条例》将升格,相关立法将抓紧启动。

而对于全国住房普查,易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道,自1984年以来,我国还没有进行一次新的全国性住房普查,这是由于这项工程本身的复杂性所导致,但未来几年内应该也会推进。

在立法层面,2018年9月十三届全国人大常委会将房地产税法列入立法规划第一类项目,即条件比较成熟,拟在十三届全国人大常委会任期内提请审议。

从法理角度而言,武汉大学法学院教授孟勤国曾向21世纪经济报道表示,房地产税是在房地产交易、持有等各个环节上,包括房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税在内的多个税种的非常宽泛的大概念。而被认为对楼市会有较大影响的,针对房屋持有环节征收的房产税(或称物业税),只是其中一个很小的环节。

中原地产首席分析师张大伟则表示,房地产税开征有很多门槛,最重要的自然是立法程序,其次就是作为基础的不动产信息联网登记和房价的动态评估体系。其中,房价的动态评估体系仍然是房地产税落地的一大技术难题。

如何征收意见不一

立法工作稳步推进,房地产税“会不会收”已经基本无悬念,但“房地产税怎么收”,则被认为还有很多讨论的空间。

原财政部部长肖捷曾在《党的十九大报告辅本》中发表署名文章,提出:“按照‘立法先行、充分授权、分步推进的原则,推进房地产税立法和实施。”

近日,民生证券发布报告称,中央对于房地产税“充分授权”和“因城施策”的表述,意味着中央对房地产税的立法更多是解决这一税种的法理问题,而在具体征收细则上会给地方政府充分的权限,使其能够选择具体开征时间、适用税率、征收对象等要素。

该报告认为,未来的房地产税征收范围的推进,大概率会采取从一线和热点二线城市开始逐步扩大试点,三四线城市则设定较高的免征面积,少收或不收,同一城市从主城区向郊区逐步扩围的模式。

而从我国目前已有的对个人住房征收房地产税的试点来看,上海、重庆都是先从增量开始,重庆已经逐渐开始扩大到存量,对独栋商品住宅开始征收。上海按人均面积确定免征面积,而重庆则规定了单套房产的免征面积。

张大伟则表示,未来大概率是豁免人均面积,而不是套数。因为一旦按照家庭豁免首套,将难免导致家庭离异数量激增。他建议豁免一定额度的人均面积,超过面积部分需要按照评估值缴纳房地产税。

同时,多位受访人士均向21世纪经济报道指出,从税率的角度来看,初期针对个人征收的房地产税税率,会采取超额累进的形式,但整体税率水平不会太高。

发表于 2019-3-3 08:38:41 | 显示全部楼层
纳税光荣
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发表于 2019-3-3 08:43:22 | 显示全部楼层
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发表于 2019-3-3 09:28:15 | 显示全部楼层
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发表于 2019-3-3 09:43:57 | 显示全部楼层
支持!还应该包括银行存款,中外钱币,有价证券,干湿股份,古董字画,金砖银锭,珠宝玉器,豪宅名车,鲍鱼龙虾,名烟名酒,锦衣玉食都计入其内
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发表于 2019-3-3 11:00:54 | 显示全部楼层
看来,你是房多。
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发表于 2019-3-3 11:09:23 | 显示全部楼层
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发表于 2019-3-3 11:20:16 | 显示全部楼层
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发表于 2019-3-3 11:22:50 | 显示全部楼层
话说那一年草根了解了加拿大房地产税的由来,就开始坚信祖国房产税的征收是迟早的事儿,为什么这样说呢?让草根先给大家说下加拿大的房产税是怎么来的干什么用的。

大家知道,加拿大是个分权的国家,政府分为三级:联邦、省和地方。整个政府相当于一个大的物业管理公司,负责为大家提供各种公共服务,需要的经费也由大家共同出。大家缴纳所得税的时候,便会发现有一部分是交给联邦政府的,有一部分是交到了省里。当年草根在王子岛的时候,买东西交的15%销售税GST,也是交了10%给联邦政府,5%归了省政府。那么三级政府的另一级地方政府靠什么过活呢?地方政府主要靠的就是这个地税了。

地税或者说房产税、物业税(Real Property Tax)是地方政府的主要收入来源,征税是基于业主所拥有的不动产的价值,以一定比率进行征收。也就是说拥有的不动产价值越高,所需缴纳的税越多,反之价值越低,需要缴纳的税就越少。知道自己的物业价值,再乘以相应的税率,就知道自己需要缴纳多少房产税了。

那么税率是如何确定的呢?每年地方政府都必须要做两件事,一是按照规划提出一个预算案交当地议会审核,通过后就知道下一年需要花多少钱。然后对整个地区的所有物业的价值进行评估,整个地区的所有物业的评估价值总和即成为税基。有了这个价值总和,把预算除以这个总和,就得到了物业税的税率。这样一说大家对房产税怎么来的有一个概念了吧?当然实际税收相对来说复杂的多,评估的时候,有些物业是不包括在内的,比如医院、教堂和教育设施,这些设施是不需要缴纳物业税的。而不同的物业税率也是不一样的,农宅、商业用地、管线、林场、住宅、工业用地和农场,税率都不一样。商业用地这个大类中,也可能再细分为一般商业用地、办公场所或者商场等等,税率也可能不一样。这样显得比较公平,毕竟让住宅跟商场按同样的税率缴税,也是不公正的。

这个税收上来有两个用途:市政和教育。前者由当地政府确定,后者由省政府决定。根据当地政府结构,前面一部分还可能分为两块,比如有的地方政府也分两级,市镇政府和区域政府,这样税收就会被分成三部分。

这样一说,大家都明白为啥各地的税率都可能不大相同了吧?打个比方说,草根位于奥克维尔的房价$50万元,如果每年的税率是1%,需要缴纳的房产税是$5,000。而另一幢位于爱德华王子岛夏洛特敦的25万的房子,可能每年的税率是2%,需要缴纳的地产税也是$5,000。这两个$5,000都是基于当地政府的预算,因为不论当地的地产价值是高是低,需要的公共服务成本相差并不很大,远没有地产价值那么悬殊。心急请看:http://yongyuandecaogen.com/?p=17203
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发表于 2019-3-3 11:23:44 | 显示全部楼层
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发表于 2019-3-3 11:26:25 | 显示全部楼层
估计以后撒泡尿都要征“环保税”,真是税税平安呀。
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发表于 2019-3-3 11:27:10 | 显示全部楼层
豁免一定额度的人均面积,超过面积部分需要按照评估值缴纳房地产税
————
这个非常不合理。同一城市,不同地段差异非常大,能有两三倍甚至更高
应该豁免一定额度的房产评估值才公平
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发表于 2019-3-3 11:28:08 | 显示全部楼层
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发表于 2019-3-3 11:31:08 | 显示全部楼层
加拿大土地是通过政府招拍挂出售的吗?而土地招拍挂本身就是一种强制收费(税),房地产税属于税后税
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发表于 2019-3-3 11:31:23 | 显示全部楼层
收房产税之前要把所有小产权房、公租房、廉租房、已当住宅的所谓员工宿舍、军产房统统免费转成商品房,收税无遗漏,个人根据合理理由申请退税。一个都别跑,不允许低价或高价过户,每间房以纳税估值为基准上下浮动10%为公允交易价格,超出这个价格不给过户。

收税及退税在一个全国统一的结算平台上进行,名下所有房子都必须纳税,但只能申请一套房子的退税。

未婚或离异或单身者或同性结婚者,无退税。
收税分两种,一种按市值估价收税。房屋卖出时可拿走全部增值收益。
一种不交税,房屋卖出时只能拿走房屋折旧后的价格,土地增值收益全部上缴政府。
一旦选定缴税方式,终生不得修改。
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