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房企裁员、强制员工买房,疯狂发债只为“续命”

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发表于 2019-2-18 23:32:34 | 显示全部楼层 |阅读模式
导读

裁员、破产、高负债的房企能否度过寒冬,2019年房价又将呈现什么走势?开年,楼市并没有好转的迹象,在过去的一月份,房企销售出现了全面下行。

据克而瑞数据,销售TOP30房企合计操盘销售金额3988.6亿元,同比下降19.02%,权益销售金额3365.6亿元,同比下降13.40%。2月上旬的情况也没有很大改观。其中房企“巨头”碧桂园降速非常明显。

大船转身,并非易事。而相对于碧桂园这种大型房企,中型房企的表现还稍微好些,毕竟盘子小,负债率相对低一些,坚持一下还能挺过这个寒冬。

不过,已经有不少房企开始出现明显的危机了。

比如,根据自媒体平台的爆料,某大型地产公司要求员工认购自家公寓项目。该地产公司负债率较高,资金回款压力大。为了提高销售额和加快回款,保护自身现金流的稳定,强迫自己员工购买未售房源。



此前,泰禾被爆出大规模裁员,两个月累计裁员比例约为50%-60%,(来自国际金融报)裁员的理由还是没有任何新意,“提升人才结构、人员优化”,估计人力资源找员工谈话的时候这话都要说不出口了。

小债(ID:bondreview)说句实话,相对于房地产企业其他巨额成本来说,公司的人力成本占不了几个钱,变相裁员到这种程度只能说明资金链已经非常紧张了。

而且,这些只是部分被爆出的新闻,就像那句话说的,“如果你看到一只蟑螂出没,代表有成千上万只蟑螂在埋伏”,房企的危机时刻真的到了。

1

房企高周转必然付出的代价

在负债率持续高企、负债总额日益攀升的情况下,销售低迷的房企现金流遭遇重压。

房地产企业最擅长的就是“空手套白狼”的游戏,从拿地开始,房企只要缴纳一笔土地拍卖保证金,拿到地之后,可以马上用土地做抵押,进行融资,楼盘要启动的时候,可以办理开发贷,施工过程中,费用也可以由施工单位垫付,取得预售证之后,房企进行开盘销售,就开始实现回款。

在业主拿到房子之前,房企就已经实现资金的回流,把钱装进自己口袋了。从拿地到施工到开盘,这个过程越快,房企就越赚钱,这就是经济学上资金周转率的概念。

“宇宙第一房企”碧桂园,就一直是这样操作的--高杠杆、高负债、高周转,靠着这种野蛮的方式迅速成长为第一大房企。

去年,因为“高周转”,碧桂园陷入了巨大的舆论风波。

根据媒体报道,碧桂园内部文件显示,为了促进项目高周转,公司要求“当天出图(通宵)”“40天开工”“3个月开盘”,开盘开盘工期超过5个月得罚款,工期在6个月到7个月之间,罚款20万;工期大于7个月,撤职项目总。

在这种速度之下,碧桂园从“五星级的家” 变成了“五星期的坟”:

上海碧桂园模架坍塌,工人被掩埋,1死9伤;杭州碧桂园基坑塌陷,导致附近楼房成为危楼,江湖外号“五星级的大坑”;六安活动板房坍塌事故,6死10伤。四十天内死7人,伤数十人。

根据海因里希事故法则:一件重大事故背后,必有29件轻度事故,还有300件潜在隐患。那这说明,碧桂园的两千多个工地还有多少重大隐患?

其实,大家最近看不到报道,并不是因为最近不发生事故了,而是媒体报道的少了。因为碧桂园一向最擅长用糖衣炮弹摆平媒体。去年高周转的危机之后,碧桂园邀请全国知名媒体参观,据良心媒体爆料,碧桂园进门就送记者香奈儿,随后还有牛皮纸装的“大红包”。



图片来自网络

把媒体搞定了,负面当然也就不见了。

小债从知乎看到一位碧桂园离职员工的警告,“所有的房子,在卖给你们之前,都会紧急抢修一下,裂缝呀漏水呀什么的,精装修腻子一刮,你可看不出来地究竟平不平。

地基年年疯狂下沉,你不会知道的~

亲身经历,有次下雨特别大,但是集团抓进度,后面运营检查,那么大的雨下了整整一个多月,照样提前正负零,提前开盘。

不管他们吹原材料和工艺有多好,下雨都在疯狂施工,这个楼的强度你心里有数就好~杨主席不知道么?肯定知道呀,但是你盖的慢照样罚款~上行下效嘛~

碧桂园,给你一个一次性的家~”



知乎网友截图

读者们可以分别去百度和知乎搜索一下“碧桂园”,出来的消息绝对是有天壤之别的,至于哪个被收买了,一目了然。

碧桂园到现在也不知道,支撑自己发展的不是被收买的媒体,而是购房者的口碑和评价,迟早有一天会为此付出沉重的代价。



知乎截图

至于为什么碧桂园要拼命地高周转,原因很简单,为了尽快回笼资金,维持现金流。

2

现金流承重压,房企疯狂发债“续命”

在房企“空手套白狼”的过程中,最重要的就是现金流。只要是现金流不断,信用资质良好,利润低甚至亏损都没有关系,只要能按期偿还债务就可以,依然可以从银行贷到钱。

但这一切的前提,都需要建立在房地产行业持续向好基础上。这两年调控凶猛,尤其是京沪等城市,就差把楼市全部冻结了。

不敢降价,成交额下降,对房企最大的威胁就是资金链断裂了。在前几十年的发展中,房企的负债一直很高,资产负债率在80%以上的一抓一大把,根据碧桂园年中报,其资产负债率为89.85%,由于高杠杆扩张所带来的活不下去的风险已经显现。

这就意味着,如果销售额下降,资金周转速度降低,回款乏力,跟不上还债速度,现金流就可能保不住了。再加上,2019年是房企的偿债高峰年,需偿还债务在万亿以上,所以,为了续命,房企只好想办法发新债,借新还旧。

1月至今,房企纷纷抓住机会发债融资,合计金额已超过2100亿,刷新最近一年多来的融资月度新高。

但面对即将到来的还债高峰期,房企还想以低利率融到资已不是易事,这种暂时宽松的融资环境可能并不长久,融资窗口期随时都有可能关闭,那房地产企业的债务问题会靠房价来解决吗?

3

房价该涨还是该跌?

前面,小债分析了成交额和回款对各大房企的影响,目前的形势并不明朗,从调控的层面来说,房住不炒的要求依然严厉,再加上老百姓确实已经有很多身家都被绑在房子上了,刚需的需求也没有那么旺盛了,毕竟面包吃完一个下一顿必须买新的,一套房子多少年能用完?

很多人即使手上有钱,也在观望,如果未来房价上涨的预期不大甚至有下跌的预期,肯定也不会入手的。其实,大家买房子,并不是因为房子贵或者便宜,而是因为买了会涨价。如果买了就跌,就算房价降一半,也不会有人买的,买涨不买跌就是这个道理。

那为了快速回款,房企会大幅降价销售吗?

答案也是否定的。

我们可以从房企债务的角度分析:假设一家房企资产价值10000亿,负债率80%的话,负债就有8000亿。这时候,如果降价20%出售,短时间内可能会带来销量的快速增长,假设能快速出手2000亿资产,偿还了债务,这时候它的资产变成了8000亿,负债变成6000亿,看似资产负债率下降了。

但实际上恰好相反。

如果一家房企降价20%,其他房企一定会跟风,导致房价都至少下降了20%,这时候,企业的资产就会缩水20%,变成6400亿,负债没变还是6000亿,负债率就高达93.75%,离资不抵债只有一步之遥了。

而且这种下跌蔓延速度一定是非常快的,大小房企都会疯狂降价抛售,跌得就不止是20%了。

不管是房企还是个人,当投资回报率不再那么高的时候,都只能小心翼翼地维持着自己的现金流。

所以,现在房价大涨和大跌都不太可能发生。

大跌的风险太大,而大涨也没有希望,目前的房价已经高到快要伤害经济根基了,上层不会允许高杠杆的房企既得利益者继续这样下去,负债太高、口碑太差的地产公司也不是没有崩掉的可能,行情好的时候过分地贪婪,行情不好的时候只想着等国家救援和兜底,奈何父母尽力也保全不了你们,最终只能自食其果。

文章部分数据来源:21世纪经济报道   
发表于 2019-2-18 23:44:08 | 显示全部楼层
这个……这个。
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