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中国房东,究竟能从租客身上赚到多少钱

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发表于 2019-1-21 22:02:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
艾普大数据

2018年,对房东和租客而言,都是不轻松的一年。房租上涨来势汹汹,租客不堪重负;租金抵个税申报暗潮涌动,房东颇有顾虑。云房数据中心调查结果显示,全国重点25城按当前平均房价购房后出租,需要将近50年才能回本。仅从静态回报率看,中国租赁市场已陷入了房东不赚钱、房客租不起的怪圈。

不堪重负的高租金北京年入12万才能租得起

2018下半年,全国各城市租金普遍上涨,苏州、上海、北京租金涨幅甚至超过10%。统计结果显示,北京年租金以1003元/ m2的高价位列全国首位。2018年,全国居民人均住房建筑面积为40.8m2,城镇居民人均为36.6m2。如果按人均居住面积35 m2计算,北京租客一年的人均租房成本在3.5万元左右。业内普遍认为,租金占整体收入25%-30%相对比较合理,这就意味着在北京想轻松租房,年收入需要达到约12万元以上。

一线城市租金贵,新一线城市涨价凶。2018下半年,南京、苏州、成都、西安、长沙、重庆的租金同比涨幅都超过了6%。其中,苏州外来人口占比35 %,加之当前租赁市场规模较小,竞争格局尚未打开,租金涨幅高达15%左右。按人均居住面积35㎡粗略估算,一对小夫妻一年的租房开支将增加4000元左右的成本,相当于填进去了半个月的薪水。



租金贵,涨价快,也难怪租客会调侃自己:“白天给老板打工,晚上给房东打工”。来自国家统计局的数据显示,2018上半年,在31个省份和直辖市中,人均可支配收入超过3万元的仅有北京和上海,人均消费支出突破万元的,也只有浙江、天津、广东等8个省市。以北京为例,按人均3.5万/年的租房开支计算,可支配收入的一半以上都要用来应付租房开销。

在云房数据中心重点监测的25个城市中,数据显示普通住宅静态租赁回报率大多分布在1%-3%之间,平均值为2 %。这意味着如果按当时均价买房后出租,需要将近50年才能回本。即使是在回报率最高的银川,也需要超过25年才能收回成本。



无利可图的低回报

买房出租平均50年能回本

从全球范围来看,中国城市的租金回报率远低于平均水平。一组公开数据显示,全球主要城市中租金回报率在5%以上的城市有6个,主要分布在美国、日本和加拿大。相比之下,国内一线城市1.5%左右的投资回报率显得少得可怜。这也从侧面说明,在中国投资买房只用做出租的话,其实是一桩无利可图的买卖。相当一部分人买房,是奔着房价上涨的预期去的。



云房25城监测数据显示,在出租收益本就处于低位的情况下,2018下半年全国多数城市住宅出租的回报率还出现了普遍下滑。福州、厦门回报率不及一年定存(1.5%),北京的1.5%,刚刚和一年定存持平。杭州、深圳虽然有微幅上扬,投资回报率也没能超过2%。银川、沈阳、大连收益率之所以领先,与其房价处在相对低位有密切关系。

在供求关系不平衡的背景下,租金依然有持续上涨预期,租赁回报率有缓慢回升的可能。但即便如此,在相当长的时间里,买房出租也不是一笔划算的买卖。

高租金VS低回报 中国房东赚不赚钱?

在长期以来的媒体报道中,“房东”这一群体被塑造成了类似周星驰《功夫》电影中包租婆的形象:尖酸刻薄,冷酷无情,不按时缴租就断水断电,一言不合就涨房租或是轰人滚蛋。但艺术形象和现实生活,实际是有一定差距的。

如前所述,中国城市租金回报率远低于国际平均水平,特别是在房价高企的一线城市。以北京西五环到六环之间的某商品房为例,80㎡左右的两居二手房挂牌价普遍在300万左右,整租报价在3300元/月上下,年租金为39600元。通常情况下,物业费和取暖费由房东支付。该小区物业费为1.6元/㎡/月,取暖费为24元/㎡/取暖季,则房东一年的收益为:(3300*12)—(1.6*80*12)—(24*80)=36144元,年租金回报率仅1.2%。

2018年7月,长租公寓推高房租的话题曾引发过一场舆论风暴。的确,长租公寓能比普通住宅在租赁市场实现更高的溢价,但从运营机构的角度看,长租公寓的回报是远未达到理想水平的。去年8月,潘石屹就曾发微博表示,在现有情况下不建议做长租公寓,因为这个生意是亏的,回报率连1%都到不了。



既然不是赚钱的买卖,大家为什么还愿意干?原因有几个方面:

一是回报率是随着房价的起伏变化的,在2016年房价大涨之前甚至更早时候买房,租赁回报率还是较为可观的;

二来对于通过拆迁、投资等方式持有多套房产的人,租赁可以提供持续、稳定的现金流;最重要的是,在房价快速上涨的那些年里,多数人买房是冲着上涨预期去的,租金那点儿收益根本就不看在眼里。这也能解释为什么中国房东挑租客时,经常把“事儿少”排在首要位置。这个举动背后的潜台词是:我都那么便宜租给你了,你还事儿这么多,不合适吧?   
发表于 2019-1-21 22:14:12 | 显示全部楼层
神马都是浮云~
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